观点周报：青岛住宅供应回落、成交下降 去化周期继续下滑

3月21日-3月27日，青岛楼盘商品住宅供应出现回落，全市商品住宅共计新增1825套，约17.81万平方米，环比下降50%。

观点数据周报(青岛区域2016年3月21日-3月27日)：青岛商品住宅供应出现回落，成交出现小幅下降，全市商品住宅共计成交4105套，约44.16万平方米，环比下降7%。

3月21日-3月27日，青岛成交均价则延续上周微涨趋势，全市商品住宅成交均价8361元/平方米，环比微涨3%。其中主城区12612元/平方米，西城区8275元/平方米，北城区7109元/平方米，近郊区5916元/平，远郊区4876元/平方米。

存量方面，供不应求趋势继续延续，去化周期进一步下滑。全市存量共计15.05万套，约1687万平方米。按近6周的平均去化速度来看，去化周期降至69个周。

市场观察

3月21日-3月27日，青岛商品住宅供应出现回落，全市商品住宅共计新增1825套，约17.81万平方米，环比下降50%；新增供应全部来自城阳、黄岛、李沧三区，为8.36万平方米、5.37万平方米、4.08万平方米，其他区市零新增。

成交量方面则出现小幅下降，3月21日-3月27日，青岛全市商品住宅共计成交4105套，约44.16万平方米，环比下降7%。

其中，即墨市录得全市最高成交量，为6.05万平方米，城阳区紧随其后，录得5.98万平方米、市南、市北成交量较少。

3月21日-3月27日，青岛成交均价延续上周微涨趋势，全市商品住宅成交均价8361元/平方米，环比微涨3%。其中主城区12612元/平方米，西城区8275元/平方米，北城区7109元/平方米，近郊区5916元/平，远郊区4876元/平方米。

存量方面，胶南市存量仍然位居最高位，近郊区存量高企，主城区存量相对处于低位。

近期青岛住宅市场延续不应求趋势，库存压力不断减轻，目前崂山区去化周期全市最低，为25个周；莱西为目前全市去化压力最大的区市，去化周期127个周。

商业地产

3月21日-3月27日，青岛全市商业新增24套房源，供应面积3.03万平方米；成交则录得小幅上涨，全市成交105套，成交面积1.39万平方米，成交面积环比增长5%。全市商业成交均价17457元/平方米，环比下降3%。

截至周末，商业存量3.25万套，面积约551.75万平方米，去化周期降至589个周。

3月21日-3月27日，青岛市办公市场继续无新增供应、成交则再次出现较大幅度上涨，全市签约176套，面积为3.67万平方米，成交面积环比上涨近22倍，签约均价环比上涨14%至12825元/平方米。

截止到周末，办公存量1.70万套，约265.32万平方米，去化周期降至267个周。

土地市场

3月21日-3月27日，青岛

土地市场供应寡淡，成交回暖。本周全市招拍挂商住类土地仅宗，为拍卖出让；出让地块位于李沧区，为住宅兼商业用地，商业占比为40%。

土地成交方面，本周全市成交商住类用地4宗，全部为拍卖出让；其中高新区1宗，胶南市3宗；本周成交土地均为商业用地；均为底价成交。

3月22日上午黄岛新区三宗商务金融地块成功拍卖。据悉，这三幅地块总占地面积近27万平方米，成交总价3.15亿元，超过3亿元。从地理位置上来看，本次成功拍卖的三宗地块均位于琅琊台省级旅游度假区内，地块周边并没有太多大项目进驻，住宅类产品包括琅琊首店、隆海碧海于天、港城华店等，定价都比较“亲民”，其中琅琊首店均价在5620元/㎡左右，片区内还缺少商务、商业项目，此次成功拍卖的三幅共计27万㎡巨幅商务金融地块，将有效填补周边的商业匮乏。

23日，红岛经济区一宗430亩的商服用地成功拍卖，该地块被青岛国信红岛国际会议展览中心有限公司竞得，总金额5.06亿元，将开发红岛国际会议展览中心项目。据悉，红岛会展中心项目目前已完成定位策划报告、概念性方案调改及经济测算，年内将完成展馆主体结构一层施工。

本周，青岛市规划部门发布消息，对沧安路和安顺路附近部分地块规划进行调整，考虑到沧安路卓侧的后海热电厂将搬迁 ，原规划中在沧安路北侧设置有20米宽的绿化隔离带不北侧的生活居住区隔离 ，现在计划将绿化隔离带取消并纳入项目用地，而不热电厂紧邻的位置原本规划为酒店、办公的楼座也调整为住宅楼，并在北侧增加文体设施。

宏观政策

3月22日，青岛市住房公积金管理中心召开新闻发布会，宣布自5月1日起，二次贷款最高贷款额度新房由60万下调至50万、二手房由35万下调至30万，单方缴存为双方缴存的60%；缴存余额倍数由15倍调整为10倍；结清2年即可申请。 二手房首付比例最低30%，与房龄挂钩；异地贷款放宽至全国范围。

3月25日，山东省住建厅、金融办等部门联合推出政策，对农民进城购房进行支持。符合条件的农民进城买房的，首付款比例最低可执行20%，且可按半年或年还款。山东省住建厅、金融办及农业银行(601288,股吧)山东省分行新近推出“农民安家贷”，对农民进城购房提供支持。这一产品主要针对18至55岁的农民或新入城镇户籍未满1年、且具有完全民事行为能力和劳动能力的农民，首付款比例最低可执行20%。首付款比例达到30%及以上的，可执行0.9倍基准利率优惠。对区域内竞争性楼盘购房客户、评分较高的优质客户，可执行更加优惠的利率。