资本竞相追逐长租公寓龙头企业

　　“自如本身是当前租赁市场管理企业中相对权威的企业，当前的估值其实充分说明了市场对其的认可，各类资本看好当前租赁市场龙头企业的发展机会和前景”

　　从2011年5月作为O2O长租公寓品牌被链家推出，到2016年5月宣布从链家独立，现如今自如又迎来一个新的时间点。

　　1月16日，链家旗下长租公寓品牌自如召开2018战略沟通及A轮融资发布会，自如CEO熊林宣布完成40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋(600558,股吧)投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。

　　这次融资的金额也是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资额。按照融创中国方面披露的5000万美元，投后占股1.56%来计算，自如估值接近200亿元人民币。

　　从2011年创办时作为链家的一个事业部，发展到今天，自如已经进入北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、广州（楼盘）、成都、天津（楼盘）和武汉（楼盘）共9座城市，业主超过20万人，租户超过120万人，管理着超过50万间房屋。

　　40亿元的A轮融资，200亿元的身价，让自如成为这一行业名副其实的独角兽。如此高的融资额及估值，自如缘何能够得到各路明星资本的追逐？

　　“自如本身是当前租赁市场管理企业中相对权威的企业，当前的估值其实充分说明了市场对其的认可，各类资本看好当前租赁市场龙头企业的发展机会和前景。”易居智库研究总监严跃进表示。

　　站在长租公寓风口

　　事实上，近期长租公寓领域的融资不仅只有自如一家，近日长租公寓品牌运营商微舍公寓获数千万元人民币的Pre-A轮融资，长租公寓租赁平台彩虹租房也获得300万元人民币的Pre-A轮融资。

　　过去的一年多时间，长租公寓迎来大爆发，公开数据显示，截至2017年年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达到300多个。

　　在资本的追逐下，长租公寓成为了房地产行业的又一风口。

　　东方证券研究所数据显示，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人，而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大，有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。

　　华平中国区联席总裁程章伦表示，中国的城镇化进程极大推动了城市长租市场的高速发展，大约70%的大中型城市的“新市民”选择通过租赁解决住房问题，自如在行业具有绝对的头部优势。

　　“无论对于房东还是租客，通过专业化、品牌化的机构来为自己获得高品质的服务，是国人在居住领域的消费升级，这个趋势非常明显且将持续放大。”红杉资本中国基金合伙人刘星表示。

　　作为一家长租公寓品牌，自如A轮融资40亿元人民币，估值到200亿元人民币，自如无异于这一行业的又一只独角兽。

　　公开资料显示，魔方公寓曾是最早跑到C轮融资的长租公寓品牌，2016年4月，魔方公寓完成3亿美元C轮融资，估值10亿美元。而自如现在仅A轮融资就打破了这一纪录。

　　自如品牌负责人告诉法治周末记者：“租购并举，多层次，多主体供应的基调，是非常明确的未来发展方向。自如精耕六年，成为长租公寓行业的领跑者，在品质、服务、O2O互联网建设和社区运营商上都领先于行业，有绝对的头部优势。自如很注重口碑和服务，NPS值即用户净推荐值非常高，高于行业平均水平30%以上。”

　　管理问题依然待解

　　完成了A轮融资后，不差钱的自如，下一步要做什么？

　　据了解，目前自如房屋管理规模50万间，而自如CEO熊林称，2018年的目标是管理超过80万间房屋。

　　其实，长租公寓目前在租赁市场中的份额还很低。据华菁证券研报披露，我国目前有品牌的长租公寓数量不到200万间，占整体租赁市场的比重仅为2%。华菁证券预测，如果未来能占到10%的比重，那么公寓数量将达到1060万间，整体估值有望达到4.2亿元。

　　一方面，竞争者们先后入场。过去的一年中，开发商大举进入长租公寓领域，作为后入局者，开始快速提升运营能力。据克而瑞统计，目前排名前30的房企中，有三分之一的房企通过不同方式参与到长租公寓行业。

　　规模的扩大不可避免。谈及下一步的计划，自如品牌负责人告诉法治周末记者，下一步自如要深化全国化布局，“在继续深耕北京、上海、深圳三城的同时，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉，成都、天津。为更多自如客和业主提供高品质的居住和服务产品”。

　　但熊林并不想盲目追求规模上的扩张，他称，2018年是自如的“口碑年”，2018年自如最大的事是做整个品牌的口碑。

　　公开资料显示，自如运营模式主要是分散式长租公寓，这种模式虽然具有面向客群广泛、获取房源相对容易等优势，但与开发商普遍运营的集中式长租公寓相比，也存在着装修成本高、管理难度大等劣势。

　　回顾2017年年末，当北京大规模清理出租房时，包括自如在内的长租公寓被要求整改清理隔断房，而房企运营的集中式公寓却因规划统一而安然无恙。此外去年自如还被租客曝出甲醛超标问题，这都被业内认为是分散式长租公寓品牌在运营中所暴露出的管理短板。

　　自如品牌负责人表示，下一步还要加大线下产品研发与创新，引入多样化的设计风格，为客户提供更高品质，更优体验的全线居住产品；在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品及科技创新上加大研发，通过科技创新提升运营管理效率和客户体验。

　　如何盈利？

　　或许扩大规模和提升口碑是自如下一步的打算，但对于自如而言，盈利依然是长租公寓品牌绕不开的话题。

　　在业内看来，长租公寓的租金回报率低，盈利周期较长，即便经营较好的长租公寓回报期也需三四年的时间，很多长租公寓至今仍然处于投入期。

　　万科董事局主席郁亮曾表示，万科“泊寓”能够达到1%到2%的回报率就已经很满意了。龙湖冠寓CEO韩石也曾称，龙湖对长租公寓更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利。

　　自如也不例外，整体依然没有实现盈利。“盈利是自如长期的目标，但现阶段全国总体来看还属于投入期，只有北京刚刚实现微盈。”自如品牌负责人表示。

　　对于自如如何盈利的问题，熊林曾对外界称，未来的租赁市场要求的是专业化和机构化，只有规模达到一定的体量之后，机构才会获得比较好的利润与供应链上的回报，才会获得拓客成本的降低。

　　自如品牌负责人告诉法治周末记者：“分散式长租公寓业务模式是非常健康的，未来想象空间也很大。计算盈利的时候，可以多考虑客户的生命周期价值，如果能够服务好房东，服务好租客，当他们在自如里住的时间足够长，那么单位经济模型也会比较好。”

　　严跃进认为，第一是在房源收购方面，要不断降低各类成本，同时要不断实现新的创新，尤其是积极搭建租赁平台，这样能够有助于加快效率，防范空置率过高的现象；第二是积极做资产证券化，只有证券化的模式做到位了，那么实际上才有较好的资金回笼的机会。