干货 | 这57个字可能决定了”房事“走向

　　本文转载自微信公众号：嚼客

　　买。

　　“明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段”。

　　这部五十七字“经典”是出自于住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上的发言，不光代表了他和住建部的观点，也藏着一部国家对于明年的楼市预定楼市政策的安排基调。

　　我们来挨个逐字逐句解读：

　　1、“明年将针对各类需求实行差别化调控政策”。

　　这十七个字中，最值得注意的是——“各类需求”，这不同于以往发声的“各类城市”。国内调控政策一直以来都是针对城市或者区域进行政策与金融的双向调控，而此次的“各类需求”无疑转变为以人为基础的调控策略。就在前不久，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）给本科学历放松限购，现在看来就完全解释通了，不同城市的限购政策中一定会有针对不同需求的限购或者鼓励政策出炉。

　　作为一套房都没买过的罗胖子，也去成都买了自己人生的第一套房。2018年二线城市的“抢人模式”将全面升级，在部分一线城市赶人的同时，每一座二线城市也流露着自己对于众多各类人才的渴求，落户简单，买房宽松。

　　在此，租租要对那些苦撑在特大城市的同学们讲一句：机会来了，逃离北上广，拿下准一线。

　　2、“满足首套刚需”。

　　2017年各大城市的“严格限购基调”对刚需们也造成了一定程度的误伤。记得央行曾在第二季度发布过的中国货币政策执行报告，严厉到怎样的程度？其中有一句最为明显：严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性购房。

　　不得不说这句措辞严厉的政策，使得个人房贷利率普遍上升，再加上楼市观望情绪浓重，更是直接导致了商业银行个人房贷业务的“价升量跌”。其中，以北上广为主的一线城市最为明显，从8月起北京（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市首套房贷利率由基准利率上浮了5%-10%，二套房则上浮15%-20%，其背后的能量可见分量十足，十足一剂猛药。

　　“满足首套刚需”这六个字则是针对按揭贷款的，确切的说正是对引发购房利率上调的一系列猛药做些稀释。不光是利率层面，在首付层面，有不少城市也将会出现变化：譬如无锡（楼盘），首套首付目前需要4成以上，明年很可能会恢复到3成；还有另外一个层面，普通商品住宅的标准调整可能性也正在逐渐加大。

　　3. “支持改善需求、遏制投机炒房”。

　　同样是针对按揭贷款的。现在的政策是“认房认贷”，好比你在贷款还完之后又卖掉了手头上的房子，当你打算再买一套用作改善的时候，还未买的这套所谓“改善”实际上是你唯一一套住房，但根据“认房认贷”政策，你的首付还是要7成，认房又认贷的政策让大多数渴望改善的购房者根本没法改善。既然住建部宣称要支持改善，明年认房又得政策怕是真的认贷有望放松，想要换房的中产阶级们，大家的苦日子就要到头了。

　　但依然值得注意的是，放松的将且只将是改善，投机与投资的需求还将会被政策继续紧盯，一旦出现苗头，还会停止稀释继续加药，毕竟对于大多数地方政府而言，“目标”与“过程”都还将作为2018年的调控成绩表之一，既要控制最终房价，也不能让这过程中有任何的大起大落。

　　4. “库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。

　　2014年开始的去库存到2017年解决了众多二三线城市的库存问题，如果你所在的城市还在或者开始限购，那么恭喜你，去库存成功，手中房子未来升值机会较大。

　　对于各地开发商，这像是一颗定心丸：“别怕，前几年被套的高价地明年给你解套”；对于在座的诸位刚需用户，这更像是一剂强心针：“这些你到底买不买，到底买不买，不买就没了”。至于县城去库存这事，众多自媒体已经开始吵吵闹闹，到底有多少县城库存爆掉，到底有多少县城还需要去库存，想必已经引起了上峰的关注，其中严峻，不说自明。

　　租。

　　住建部的长期租赁市场目前针对于人口流入且具备一定租赁市场条件的一二线城市，这个方向没错，但发展租赁市场的最大短板不是没有租赁的房子，而是没有租赁的制度和政策，相对于建造更多的长租房而言，如何鼓励大家租房，这才是最重要的，试问一句：你们是没钱租房，还是害怕租房？

　　在北京、深圳等城市，随着开发山手中的自持地块越来越多，租房环节的问题也越来越凸显。倘若只把心思放到建租赁房，不在政策和制度上下功夫，不得不说有点用力用错了地方。租赁房能否入学，能否用公积金，能否抵税，能否不被清理，能否不被房东随时赶出去？这些才是真正的症结。

　　数。

　　有人说这是最好的时代，有人说这是最坏的时代。

　　为什么说是大概率？

　　人性是复杂的，所有的不确定性均出于人性的多变，当所有的政策和利好尽出，未来怎么走还得接着看，我们能做的是测量，测量那些踏过的脚印大小与深浅，数据的立体与真实性。至于预测，留给上帝，我们能给的只有“大概率”。

　　我们来看看那些2017留给市场的“脚印”。

　　1、在18岁到35岁的青年租房群体中，对一居室需求占比达到40%，同时，这一人群中租房状态为独居的占比达到了29%。在过去的一年中，越来越多的年轻人选择独居，而且这一数字还将继续扩大，在未来会有大量的单身公寓涌现。

　　2、租房选择中介房源仅为19%，倾向选择个人房源的占比接近总量一半达到49%，对近两年晋升行业热门产品的品牌公寓，用户选择倾向达到了32%。租房者对于个人房源的喜好越来越强，可能是对于各类黑中介的报道让人们对街边小广告失去了信任，而品牌公寓更是因其“高贵”基因，赢得了那些怕麻烦的租房客户。

　　3、在18岁到35岁的租房人群中，处于独居状态的租客占比达29%，另外39%为与伴侣居住。随着城市购房压力不断增加、越来越多的人选择推迟结婚，结婚年龄的推迟直接导致单身公寓的出租率上涨，在未来继续扩大也将是大概率事件。

　　4、39%的租房人群在选房时最关注的是租金价格，选择理想月租金在1500元以下的用户接近40%。对于中介及房东的服务态度问题，租房人群关注占比仅为12%和5%。租房市场的走热直接关系着租金价格水平，尤其在北上广，越来越高的房价使得不少人选择了推迟买房时间表，对低租金的要求也远远大于对居住水平的要求。

　　水涨船高的租金已经令人们丧失了对居住服务和居住水平的要求，似乎只要足够便宜就一切OK。选择活着还是选择生活成了摆在大多数租客们的难题。所以，阅读原文一键清除生活难题，轻松租好房吧~