多地楼市调控升级点评：未雨而绸缪 调控持续深化

9月22日-23日，多地政府再次密集发布房地产调控政策。两天内，包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安、武汉在内的8个城市发布了涉及住房限购、限售、价格及销售管理的新政，这不禁让我们想到了2016年 “国庆节”前后的楼市调控大戏。2016年的那一轮调控有力抑制了楼市投资，遏制住了房价的过快上涨势头。70个大中城市住宅价格环比涨幅由9月份的上涨2.6%迅速回落至12月份上涨0.2%。2017年此次的调控与一年前相比，有什么异同，为什么在这个时点有这么多的城市出台楼市政策，未来政策是否存在继续加码的可能，楼市未来将会如何走？这些问题必将受到社会各界的关注。

一、政策主要内容

从政策内容看，此次各地房地产新政的内容主要集中在限售、限购以及价格管理等方面。例如，重庆、长沙、南宁三城均限制了新交易住宅需满两年或三年后方可交易；南昌、石家庄的房地产新政则既限购又限售，调控力度较大；贵阳则除了限售外提高二次办理住房公积金贷款购房首付比例；西安和武汉则主要在商品住房价格调整和商品房预售等方面加强管理。

自今年3月24日厦门出台“限售令”，成为全国首个实施限售政策的城市后，包括成都、福州、广州在内的近40个城市纷纷出台类似的限售政策，要求新交易住房在取得产权证后需持有一定年限方可转让，期限在2-10年之间。限售政策成为继限购、限贷政策后的全国范围推广的房地产调控政策。

二、政策出台的背景分析

从政策出台的背景和时点来看，当前全国房地产市场正面临着投资性购房需求有所抬头的重要时点。随着楼市“去库存”政策的持续实施，全国楼市库存规模出现明显下降。截至今年8月底，全国商品房待售面积同比下降12%，其中商品住宅待售面积下降22%。伴随着楼市库存规模的下降，部分城市特别是人口相对集中的大城市房价上涨压力明显，在前期限购、限贷、限售等一系列调控政策的引导下，这些地区的房价水平未出现明显上涨，但在全国整体库存回落的背景下，未来房价上涨的预期上升，以投资为目的的购房需求将会有所抬头。

正是在这一背景下，为了抑制房地产泡沫，强化住房的居住属性，进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，多个城市才在各地房价并未出现明显上涨之时就出台了加强楼市调控的政策，未雨绸缪，以强化住房的居住属性，保持市场的平稳发展。

从此次出台调控政策的各城市商品住宅销售面积增速情况来看，除长沙、武汉、贵阳销售面积增速略缓，低于全国平均水平以外，其余5个城市的销售面积均超过20%，高于同期全国商品住宅销售面积的增速，表明这些城市的住宅销售状况仍然较好。

从新建商品住宅价格指数来看，多数城市新建商品住宅价格环比仍在上涨，但涨幅均在1%之内，当前房价上涨的走势并不明显。但需要注意的是，这一价格走势是在去年下半年至今年上半年限购、限贷升级，限售区域不断扩围的前提下才实现的，而且从去年8-9月的情况来看，多数城市在当时的环比涨幅都超过了2%，上涨势头十分明显。在楼市库存明显下降的大背景下，为避免楼市再现泡沫化，调控升级充分体现了政府的良苦用心。

三、政策影响分析

从政策影响来看，主要可分为两个方面，一是出台政策的城市自身的影响，二是政策升级对全国楼市的信号作用。

从第一方面来看，随着各个城市出台的楼市新政，投资性购房的投资周期被延长，流动性受限，住房需求特别是投资性购房需求被抑制，预计这些城市的成交量会出现下滑，其房价将会高位盘整或者出现下跌。以全国首个实施限售政策的城市厦门为例，厦门推出限售政策当月（3月），其新建住宅价格指数环上涨1.8%，新建商品住宅上涨1.9%，二手住宅4.9%，二手住宅价格涨幅在在70大中城市中排名第一；限售政策推出后的次月，各类房屋的价格涨幅快速回落，特别是二手住宅环比出现下跌，随后的几个月内，各类房屋价格环比涨幅均在0.5%以内，二手住宅更是连续5个月保持小幅下跌态势。

从本次加入“限售”行列的城市来看，其前期住房价格上涨均较为迅猛。若参考厦门限售政策出台前后新建住宅价格变化情况，预计这些城市的房价或因限售打破套利链条而遏制投机需求，房价增速会出现下滑。但同时考虑到这些城市此前已经在限购、限贷方面出台了相应的政策，因而其对市场的冲击会低于厦门。

从政策影响的第二个方面来看，多地楼市调控政策升级将给市场传递出一个明确“信号”，让市场各方认识到政府调控楼市、稳定房价的决心。这将对其他城市的购房者尤其是投资性购房群体产生一定的威慑力，各城市楼市潜在购房群体的观望比例会增加。受其影响，预计全国楼市的交易规模会有所缩小，全国商品住宅销售面积的增速会进一步回落。

四、未来政策的可能走向

从未来的政策走向看，随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策纷纷出炉，房地产市场短期调控政策不断叠加，这对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的，不是用来炒的”定位产生了明显效果。但从另一方面看，限购、限价、限贷、限售仍偏重于行政手段，未来，更为重要的可能仍是加快房地产市场长效机制的建设。

加快楼市长效机制的建设是摆在政府管理部门的一项艰巨任务。当前，政府已开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投资，加强住房的居住属性，如加大房屋供求预计突出城市的土地供应，强化差别化住房信贷政策，对不同区域、不同房屋类型（是否首套）、不同购房对象实施不同的信贷政策，完善住房保障体系，加强共有产权住房建设等等。这些手段相对于去年底中央经济工作会议提供的手段来言，税收方面的进展相对较慢，这也与其推动的难度有关。但预计随着改革的持续深入，房地产税在未来有望会进一步扩大试点，在地方财政压力大和房价上涨快的地区率先推出，这也将是房地产市场长效机制建设的一个重要环节。

另一方面，租售并举、租住同权将会促使房地产市场向更加理性的方向发展，租购并举的住房制度将成为房地产市场长效机制一个重要方面。近半年来，住房租赁市场快速推进，这将给现在的房地产市场注入新的“鳗鱼”，以此来倒逼和推动市场的发展。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，共有产权房的推出、租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归。

9月22日-23日，多地政府再次密集发布房地产调控政策。两天内，包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安、武汉在内的8个城市发布了涉及住房限购、限售、价格及销售管理的新政，这不禁让我们想到了2016年 “国庆节”前后的楼市调控大戏。2016年的那一轮调控有力抑制了楼市投资，遏制住了房价的过快上涨势头。70个大中城市住宅价格环比涨幅由9月份的上涨2.6%迅速回落至12月份上涨0.2%。2017年此次的调控与一年前相比，有什么异同，为什么在这个时点有这么多的城市出台楼市政策，未来政策是否存在继续加码的可能，楼市未来将会如何走？这些问题必将受到社会各界的关注。

一、政策主要内容

从政策内容看，此次各地房地产新政的内容主要集中在限售、限购以及价格管理等方面。例如，重庆、长沙、南宁三城均限制了新交易住宅需满两年或三年后方可交易；南昌、石家庄的房地产新政则既限购又限售，调控力度较大；贵阳则除了限售外提高二次办理住房公积金贷款购房首付比例；西安和武汉则主要在商品住房价格调整和商品房预售等方面加强管理。

自今年3月24日厦门出台“限售令”，成为全国首个实施限售政策的城市后，包括成都、福州、广州在内的近40个城市纷纷出台类似的限售政策，要求新交易住房在取得产权证后需持有一定年限方可转让，期限在2-10年之间。限售政策成为继限购、限贷政策后的全国范围推广的房地产调控政策。

二、政策出台的背景分析

从政策出台的背景和时点来看，当前全国房地产市场正面临着投资性购房需求有所抬头的重要时点。随着楼市“去库存”政策的持续实施，全国楼市库存规模出现明显下降。截至今年8月底，全国商品房待售面积同比下降12%，其中商品住宅待售面积下降22%。伴随着楼市库存规模的下降，部分城市特别是人口相对集中的大城市房价上涨压力明显，在前期限购、限贷、限售等一系列调控政策的引导下，这些地区的房价水平未出现明显上涨，但在全国整体库存回落的背景下，未来房价上涨的预期上升，以投资为目的的购房需求将会有所抬头。

正是在这一背景下，为了抑制房地产泡沫，强化住房的居住属性，进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，多个城市才在各地房价并未出现明显上涨之时就出台了加强楼市调控的政策，未雨绸缪，以强化住房的居住属性，保持市场的平稳发展。

从此次出台调控政策的各城市商品住宅销售面积增速情况来看，除长沙、武汉、贵阳销售面积增速略缓，低于全国平均水平以外，其余5个城市的销售面积均超过20%，高于同期全国商品住宅销售面积的增速，表明这些城市的住宅销售状况仍然较好。

从新建商品住宅价格指数来看，多数城市新建商品住宅价格环比仍在上涨，但涨幅均在1%之内，当前房价上涨的走势并不明显。但需要注意的是，这一价格走势是在去年下半年至今年上半年限购、限贷升级，限售区域不断扩围的前提下才实现的，而且从去年8-9月的情况来看，多数城市在当时的环比涨幅都超过了2%，上涨势头十分明显。在楼市库存明显下降的大背景下，为避免楼市再现泡沫化，调控升级充分体现了政府的良苦用心。

三、政策影响分析

从政策影响来看，主要可分为两个方面，一是出台政策的城市自身的影响，二是政策升级对全国楼市的信号作用。

从第一方面来看，随着各个城市出台的楼市新政，投资性购房的投资周期被延长，流动性受限，住房需求特别是投资性购房需求被抑制，预计这些城市的成交量会出现下滑，其房价将会高位盘整或者出现下跌。以全国首个实施限售政策的城市厦门为例，厦门推出限售政策当月（3月），其新建住宅价格指数环上涨1.8%，新建商品住宅上涨1.9%，二手住宅4.9%，二手住宅价格涨幅在在70大中城市中排名第一；限售政策推出后的次月，各类房屋的价格涨幅快速回落，特别是二手住宅环比出现下跌，随后的几个月内，各类房屋价格环比涨幅均在0.5%以内，二手住宅更是连续5个月保持小幅下跌态势。

从本次加入“限售”行列的城市来看，其前期住房价格上涨均较为迅猛。若参考厦门限售政策出台前后新建住宅价格变化情况，预计这些城市的房价或因限售打破套利链条而遏制投机需求，房价增速会出现下滑。但同时考虑到这些城市此前已经在限购、限贷方面出台了相应的政策，因而其对市场的冲击会低于厦门。

从政策影响的第二个方面来看，多地楼市调控政策升级将给市场传递出一个明确“信号”，让市场各方认识到政府调控楼市、稳定房价的决心。这将对其他城市的购房者尤其是投资性购房群体产生一定的威慑力，各城市楼市潜在购房群体的观望比例会增加。受其影响，预计全国楼市的交易规模会有所缩小，全国商品住宅销售面积的增速会进一步回落。

四、未来政策的可能走向

从未来的政策走向看，随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策纷纷出炉，房地产市场短期调控政策不断叠加，这对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的，不是用来炒的”定位产生了明显效果。但从另一方面看，限购、限价、限贷、限售仍偏重于行政手段，未来，更为重要的可能仍是加快房地产市场长效机制的建设。

加快楼市长效机制的建设是摆在政府管理部门的一项艰巨任务。当前，政府已开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投资，加强住房的居住属性，如加大房屋供求预计突出城市的土地供应，强化差别化住房信贷政策，对不同区域、不同房屋类型（是否首套）、不同购房对象实施不同的信贷政策，完善住房保障体系，加强共有产权住房建设等等。这些手段相对于去年底中央经济工作会议提供的手段来言，税收方面的进展相对较慢，这也与其推动的难度有关。但预计随着改革的持续深入，房地产税在未来有望会进一步扩大试点，在地方财政压力大和房价上涨快的地区率先推出，这也将是房地产市场长效机制建设的一个重要环节。

另一方面，租售并举、租住同权将会促使房地产市场向更加理性的方向发展，租购并举的住房制度将成为房地产市场长效机制一个重要方面。近半年来，住房租赁市场快速推进，这将给现在的房地产市场注入新的“鳗鱼”，以此来倒逼和推动市场的发展。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，共有产权房的推出、租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归。