沈阳库存高企 金辉为何仍在拿地？

每日经济新闻(博客,微博)记者 王杰

面对房地产行业分化趋势，闽系房企再度活跃在资本市场。1月底，金辉集团股份有限公司以下简称金辉向证监会递交招股说明书申报稿。

这虽然是时隔多年第一家申请在A股上市的房企，但公司的招股说明书透露的相关数据显示，即使上市成功，金辉仍需苦练内功。

业内分析人士认为，销售差是因为当地整体市场表现不佳，不能就此认为金辉销售能力差，但从金辉投资的城市来看，很多市场整体表现都不够好，这在一定程度上凸显了公司的投资能力较弱。

金辉认为沈阳投资的四个项目中两个老项目清盘，湖畔里相比同区其他项目销售好，新投资项目也属于“短平快”类的优质项目。

如何保证去化速度

《每日经济新闻》记者梳理发现，金辉运营的几个主要项目中，西安楼盘世界城上东区的预售率为5%、江苏句容的四季金辉项目总体预售率为59%、成都的金辉悦府总体预售率为 52%、江苏淮安楼盘的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率为64%。

有业内人士指出，精准投资首先选对城市，这样才能保证去化速度。

以沈阳为例，沈阳湖畔里项目位于于洪区北陵街道和平村。项目于2014年8月开工，预计2018年9月竣工。该项目的总体预售率仅为55%二期只有6%，沈阳房产的数据就显示，该项目二期从去年9月开始卖，截至2月16日，才卖掉502套中的24套房子。

根据金辉招股说明书公布的数据，金辉集团2015年1~9月商品房销售项目中，沈阳签约销售面积9.2万平米，签约销售面积占比8.26%；签约销售金额6.04亿元。在金辉集团主营业务收入中，沈阳2015年1~9月份收入约1.5亿元，占比1.58%。

相对三四线城市的巨大库存，沈阳这座超大型二线城市，按理说应是房企必争之地，但现实却并不乐观。当地一位操盘手曾对《每日经济新闻》记者直言，“只有销量，没有利润”。

金辉招股说明书对沈阳是这样描述的：由于沈阳是工业重镇，城建发展较为成熟，固定资产投资额基数较大，近几年其增速略低于其他处于快速增长的城市。

如何规避投资风险

克而瑞沈阳机构提供的数据显示，截至2016年1月31日，沈阳市商品住宅市场存量2829.6万平方米，商品住宅不含政策性用房可售面积消化周期为22个月。库存消化周期高于18个月说明供过于求。

在供应过剩的情况下，金辉还在继续拿地。去年12月2日，金辉集团又以1.36亿元竞得沈阳铁西区TX2015-02保工街北一路A地块。对此，金辉方面预计新项目年化内部收益率达到18%以上，规模小，属于能快速收回资金项目。

随着地产白银时代的到来，对于房地产项目精准投资的难度系数有所提升。

金辉方面在回复本报记者采访时表示，目前公司于沈阳市已开发三个项目，分别为天鹅湾、尚璟、湖畔里，其中天鹅湾与尚璟项目已接近清盘，并已经交付房屋。湖畔里项目2014年8月开盘，目前签约销售比例超过60%，该项目2015年四季度获得沈阳市于洪区丁香湖板块销售量价第一。公司于2015年12月竞得铁西区地块核心区域、临近地铁，成交价约1.3亿元，平均楼面价2855元/平方米，周边售价约为800010000元/平方米，预计新项目年化内部收益率达到18%以上，规模小，属于能快速收回资金项目。

金辉方面还强调，主要是依据财务测算指标来选择项目，例如年化内部收益率、项目销售净利率、现金回流周期以及存货周转率等。

至于在投资项目中如何规避投资风险？金辉方面表示，提高经营管理水平，严格执行既定公司布局战略全国布局、区域聚焦、城市领先，提高专业运营能力，严格控制财务风险，选择优质的投资项目。

金辉目前重点投资的是福州楼盘、上海楼盘、南京楼盘、苏州楼盘、合肥楼盘、西安、重庆楼盘；选择具体项目时，要求必须达到预期的财务标准，位于成熟区域，有很高的安全边界。

房地产项目的投资精准度，又和城市选择密切相关。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，每家房企的投资精准程度有其自身逻辑，会从289个地级市到两千多个县级市进行分析，哪些区块的未来增长变化，会有一个具体的分值，预测3到5年的变化。这就是“PIPR”指标模型，即“人口、产业、政策和资源”。

“精准投资三板斧，不靠老板靠体系”，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，第一要市场调研先行。不仅是城市供求关系，更重要的是板块；不仅是客户，也包括业主；不仅天上限高、高压线，还有地下军用电缆；不仅地块内，还有地块外供电、雨污水、市政道路。不仅是可能的竞品，也包括非竞品。

欧阳捷认为，第二要产品适配。不仅是产品，还有服务。不同的地价对应不同的产品与服务，体现不同的核心竞争力与专业擅长。“好产品要配好服务，差服务会折损产品寿命和品种。对应的产品不一定能卖的价格。”

他表示，最后还要成本筹划。不仅是建安成本，也包括地价与税费；不仅刚性成本，还有时间成本。

然而，奇怪的是金辉的拿地思路，却并没有按照业界公认的标准和模型来操作，反而选择在已经过剩，并且自身项目销售并不好的城市继续拿地，这不能不让人困惑：金辉的投资理念是怎样的？为什么在整个产业界都在研究供给侧改革的情况下，公司会冒险投资供过于求的城市？背后又有着怎样的逻辑？

针对这些问题，记者致电金辉集团，但截至发稿，本报记者未收到金辉方面的回复。

不过，一位接近金辉集团的知情者表示，虽然沈阳整体供过于求，但金辉新拿的地块投资总额不高，单价也便宜，如果当地的产业集中，又有比较高质量教育的，长期看投资开发还是会有不错收益的。