掘金存量商业 并购基金来了

随着热点城市住宅市场逼近天花板，众多主流房企开始寻求新的利润支点，存量商业地产和城市更新成为热门领域。近日，融创与盛煦地产发起国内首只存量资产并购基金，规模约200亿元。

存量时代

长达一年半的楼市调控效果日益凸显。国家统计局数据显示，1月15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。值得注意的是，1月一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%，结束了31个月的持续性上涨。

过去近20年间，全国商品住宅销售面积涨幅整体呈下行趋势。2000年至2009年，全国商品住宅销售面积年均增长率为21%，明显高于2010年至2017年的7%。结合部分一、二线城市公布的未来五年供地计划来看，扣除租赁用地外的商品住宅用地供给其实是小幅下降的，预计未来全国新房销售将逐步下行。

今年前两个月，因房产壁垒形成、银行信贷收缩，购房群体正极速缩减，越来越多的二、三线城市房产交易大厅出现门可罗雀之状。从两会传递出的最新房地产政策信号来看，我国“支持自住购房需求、培育住房租赁市场、发展共有产权住房”的三元住房结构思路愈发清晰。

未来随着租赁市场逐渐完善，涌入一、二线城市的外来者将更多关注房租而不是房价。有业内人士据此推断，对于90%以上的城镇而言，当前的房价就是中长期制高点，绝大部分地区未来一年房价将横盘，不少地方会出现下跌。

住宅市场的见顶趋势，从回归理性的土拍市场同样可以窥见。3月7日，天津(楼盘)静海团泊新城时隔近一年重启拍地，两宗用途为城镇住宅的西区地块在无其他房企竞拍的情况下，被碧桂园和中骏以近底价买获，楼面价约在6000元上下。2016年10月11日，西区出让地块楼面价达7427元，溢价率高达297%;2017年4月6日成交的西区地块，楼面价为10297元，溢价率仍有50%。

3月1日，融创中国董事局主席孙宏斌在亚布力论坛闭幕式上的发言，似乎预示着房地产业已见到天花板。按照孙宏斌的估计，房地产业规模可达15万亿元，而去年已近13万亿至14万亿元。

城市更新

目前，进入存量时代的一、二线热点城市新开发空间不多，众房企都在寻求新的业务增长极。

3月3日，融创有意收购西青区高银117大厦的传言甚嚣尘上。新金融记者第一时间向融创及西青区政府求证，二者均回应称融创对117大厦没有洽谈任何股权合作和其他购买方面的事项，高银地产也在随后发布声明辟谣。

然而，3月4日融创发起国内首支存量资产并购基金的消息，却让坊间猜测融创确已在转型之路上迈出重要一步，后续收购热点城市地标性建筑将是大概率事件。一如此前的大手笔，融创(上海(楼盘))商置有限公司与盛煦地产共同发起的并购基金规模达200亿元，权益对半。

据了解，这是融创首次以基金形式涉水商业地产存量市场，并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，具备潜力的写字楼、酒店、商场等均纳入射程。基金所投项目将由双方合作运营，融创团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。

众所周知，融创的扩张模式一向推崇“短平快”，此番涉足长周期商业地产不免令人诧异。观察人士表示，融创进入存量商业地产领域，既有自身发展需求，也是市场倒逼。

对此，融创上海区域集团总裁田强坦言，一线城市增量相对有限，通过一手市场拿地难度不小，融创想深耕不得不研究存量空间。“北上广深及部分核心二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源，但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级。未来，城市更新将成为融创新的增长点。”

有声音质疑，在国内资金面趋紧的背景下，融创频频出手底气何来?3月5日，融创亮丽的2017年业绩预告给出答案——营业收入较上年度增长超80%，净利润增幅超240%。按照融创2016年净利润24.78亿元推算，其2017年净利润高达59.47亿元，而这已考虑了对乐视相关投资计提的减值拨备。

前景广阔

事实上，过去十年住宅市场势头强劲，很多开发商并未涉足商业地产。而今，单纯的住宅开发已不再是房企核心竞争力，城市更新、存量资产盘活代表着未来趋势。

“一个普通人的美好生活就是，先买套(融创的)房子，再回去看乐视电视，放万达的电影，然后到万达城玩。”孙宏斌眼中的“美好生活”表明，只会盖房、卖房的开发商已是过眼云烟，它们的触角已伸向居住、购物、教育、医疗等社会生活的各个角落。

如果说房企在上半场是销售为王，下半场转型为城市服务运营商后，资产管理将成为新战场。从目前来看，万科、龙湖、佳兆业、时代中国等纷纷向城市服务运营商转型，大悦城、华润、招商等在商业地产方面也加大了投入，房企“商战”可谓刚刚开始。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，房企之所以加快布局商业地产，最重要的原因是商业地产在资产保值、抗风险方面优势明显。“通过外资房企的布局，可发现商业地产能够为企业提供长期稳定的收入，资产方面也会有很大的升值空间。”

以龙湖地产为例，其从2011年便开始以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为重点的战略转型，每年坚持将10%的回款投入投资性物业。2017年上半年，龙湖开业投资性物业208万平方米，整体出租率94.7%，不含税金收入达11.4亿元，同比增长近30%。

从2017年商业租金收入排名来看，众房企在商业地产上仍有较大的争抢空间。克而瑞数据显示，除万达(233.8亿元)、红星美凯龙(133.3亿元)外，商业租金收入前二十强房企差别不大，排名第20位的合生创展(17.8亿元)与“探花”华润置地(71.6亿元)之间的距离并非难以跨越。

渤海证券分析师马佳对新金融记者表示，城市更新或改造项目通常以低价出售，投资成本可大幅降低。“我国商业地产普遍存在存量过剩、资产使用效率低等问题，好的改造项目将对企业品牌溢价产生助推，成为城市新名片。”